Forêts et vignes occupent une place singulière dans les patrimoines du Sud-Ouest. Le législateur leur réserve des régimes fiscaux favorables, en contrepartie d'engagements de gestion et de conservation sur le long terme. Ce que permettent réellement les groupements forestiers et viticoles, et ce qu'ils exigent.
Deux actifs, une même logique de temps long
La Gironde réunit deux des grands patrimoines fonciers français : le vignoble bordelais et, au sud, le massif forestier des Landes de Gascogne. Investir dans la forêt ou la vigne, directement ou au travers d'un groupement, c'est détenir un actif réel, peu corrélé aux marchés financiers, dont le rendement courant est généralement modeste et la liquidité limitée.
L'intérêt patrimonial tient moins au rendement qu'à la transmission. Les régimes de faveur décrits ci-dessous sont accordés en contrepartie d'engagements qui s'étendent sur des décennies : ils s'adressent aux familles qui raisonnent à l'échelle des générations.
Les groupements forestiers
Transmission : une exonération des trois quarts
Les parts de groupements forestiers transmises par donation ou succession sont exonérées de droits à hauteur des trois quarts de leur valeur (article 793 du CGI), pour la fraction correspondant aux bois et forêts détenus par le groupement. Plusieurs conditions s'appliquent :
- un certificat délivré sans frais par le directeur départemental des territoires (et de la mer) atteste que les bois du groupement sont susceptibles de présenter une garantie de gestion durable au sens du code forestier ;
- le groupement s'engage à appliquer cette garantie de gestion durable pendant trente ans ;
- les parts acquises à titre onéreux doivent avoir été détenues depuis plus de deux ans par le donateur ou le défunt.
Le non-respect de l'engagement entraîne le rappel des droits, majoré d'un droit supplémentaire de 30 %, 20 % ou 10 % de la réduction consentie selon que le manquement est constaté avant la dixième, la vingtième ou la trentième année. Chaque nouvelle transmission exonérée fait courir un nouveau délai de trente ans.
IFI : la même proportion
Les bois et forêts et les parts de groupements forestiers sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière à hauteur des trois quarts de leur valeur, sous les conditions de gestion durable prévues pour les droits de mutation (article 976 du CGI).
Impôt sur le revenu : le dispositif DEFI
La souscription ou l'acquisition en numéraire de parts de groupements forestiers ouvre droit à un crédit d'impôt de 25 % (article 200 quindecies du CGI). Le prix de souscription ou d'acquisition est retenu dans la limite de 6 250 € pour une personne seule et 12 500 € pour un couple soumis à imposition commune. Le souscripteur s'engage à conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la huitième année suivant la souscription, et le groupement à appliquer un plan simple de gestion agréé ou un règlement type de gestion. Le dispositif s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
Les groupements fonciers viticoles
Le groupement foncier viticole est, juridiquement, un groupement foncier agricole dont l'objet porte sur des vignes. Il détient le foncier et le donne à bail à un exploitant, le plus souvent par bail rural à long terme. C'est cette location qui ouvre les régimes de faveur.
Transmission : un seuil relevé en 2025
Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit à hauteur des trois quarts de leur valeur jusqu'à 600 000 €, puis de moitié au-delà (articles 793 et 793 bis du CGI). Ce seuil résulte de l'article 70 de la loi de finances pour 2025 et s'applique aux transmissions intervenues depuis le 15 février 2025, ainsi qu'aux transmissions antérieures lorsque le bail a été conclu à compter du 1er janvier 2025. Il est porté à 20 millions d'euros lorsque le bénéficiaire s'engage à conserver les biens ou les parts pendant dix-huit ans au lieu de cinq.
L'exonération suppose notamment que les bénéficiaires conservent les biens ou les parts reçus pendant au moins cinq ans à compter de la transmission. Les parts doivent en principe être détenues depuis deux ans au moins par le donateur ou le défunt.
IFI : un plafond spécifique
À l'IFI, lorsqu'ils ne constituent pas des biens professionnels, les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants sont exonérés à hauteur des trois quarts jusqu'à 101 897 €, puis de moitié au-delà, sous conditions tenant notamment à la durée du bail, qui doit être d'au moins dix-huit ans (article 976 du CGI).
| Groupement forestier | Groupement foncier viticole | |
|---|---|---|
| Donation, succession | Exonération des 3/4, sans plafond | 3/4 jusqu'à 600 000 €, 1/2 au-delà |
| IFI | Exonération des 3/4 | 3/4 jusqu'à 101 897 €, 1/2 au-delà |
| Impôt sur le revenu | Crédit d'impôt DEFI de 25 %, plafonné | Pas de dispositif équivalent |
| Engagement principal | Gestion durable pendant 30 ans | Bail à long terme et conservation 5 ans |
Les risques à regarder en face
- La liquidité. Les parts se revendent difficilement et sans garantie de prix ; l'investissement doit pouvoir être immobilisé longtemps.
- Les aléas naturels. Incendie, tempête, sécheresse et maladies affectent la valeur des peuplements ; les feux de l'été 2022 en Gironde l'ont rappelé.
- Le cycle viticole. La valeur du foncier et des fermages dépend de la santé des exploitations ; le vignoble bordelais traverse une période d'ajustement de ses surfaces.
- La valorisation. Le prix des parts repose sur des expertises périodiques, et non sur un marché continu.
- Le rendement. Il est généralement faible : l'intérêt de ces actifs se mesure d'abord à l'aune de la transmission.
Notre approche
Forêts et vignes ont toute leur place dans un patrimoine familial, à condition d'en mesurer la contrepartie : un horizon long et une liquidité réduite. Nous les étudions comme un compartiment de diversification et de transmission, dimensionné au regard de l'ensemble du patrimoine, de l'horizon de la famille et des droits de succession à anticiper.
Sources
Textes et commentaires officiels consultés pour la rédaction de cette analyse, vérifiés le 12 novembre 2026.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-10 : bois et forêts et parts de groupements forestiers (article 793 du CGI)
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 : biens ruraux donnés à bail à long terme (articles 793 et 793 bis du CGI)
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30 : parts de groupements fonciers agricoles, seuils de 600 000 € et de 20 000 000 €
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-20 : IFI, bois et forêts, biens ruraux loués à long terme et parts de GFA (article 976 du CGI)
- BOFiP, BOI-IR-RICI-60 : crédit d'impôt au titre des investissements forestiers (article 200 quindecies du CGI)
- BOFiP, BOI-IR-RICI-60-20-20 : calcul du crédit d'impôt, taux et plafonds
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